中古の一戸建て住宅の売れ残り物件の謎

中古の一戸建て住宅は、売りに出してから、買い手が付くまでに平均三ヶ月といわれています。条件のよい物件ほど早く売れ、悪い物件ほど売れ残ります。高くてもすぐに売れる物件もあれば、安くてもなかなか売れない家もあります。中には1年以上も買い手がつかない物件もあります。何が原因なのでしょうか。土地や価格、物件そのものに注目して早く売れる物件と、売れ残る物件は、どのような違いがあるのかをまとめました。

同じ条件でも、なぜ売れない中古住宅は出てくるのか

不動産の価格には、その土地の地価が大きく影響しています。例えば、都心に出るのに便利な場所であったり、駅の近くであったり、スーパーや商業施設が充実した場所は、そうでないところに比べて、比較的高い値段をつけられている物件が多いです。

便利なので、住みたいと思う人が多いからです。反対に駅から遠くて、住宅街でも空き地が多かったり、街灯も少ないような地域、交通量が多い道路に面している場所等では、比較的安価な価格がつけられています。

では、同じ地域でも早く売れる中古物件と売れ残り物件の差は出てくるのでしょうか。答えは、あります。極端に言うと同じ並びの住宅でもその差が出てくるのです。

建売住宅の場合は、一戸建て住宅の外観も内装もそれぞれあまり変わりありません。使用している床材や壁紙まで同じというところも珍しくはありません使い勝手もごく一般的な住宅を参考に設計されていることが多いので、オリジナリティはないけれど、動線が悪い、特別使い勝手が悪い、収納し難いなどと感じられることは多くありません。

しかし、注文住宅の場合は、建築主がそれぞれこだわった自分だけの仕様の家です。なので、こだわりが強い部分がありすぎると、他の人にとっては、使いづらい間取りということも有り得るのです。

例えば玄関の上を吹き抜けにして広々と見せるというところにこだわった一戸建ても、他の人から見たら、吹き抜けの上の部分が部屋にならないので、二階がその分のスペース分狭くなるし、吹き抜けにしているから冬は寒さが厳しそうとも見られます。玄関入ってすぐに階段を作れなかったので、階段がリビングの奥に配置されていたりすれば、玄関入ってすぐに階段があった方がよいという人からは見向きもされません。

自分が住みたくて、間取りも部屋の配置も考えたけれど、それを売るとなると好みが合わない人には買ってもらえないので、平均的な造りの一戸建てではない場合、目玉となるような魅力が必要です。

売れ残り中古住宅に付加価値をつけて即人の住む家に

交通の便はそれ程悪くないし、周囲の環境も特に悪いというわけでもなく、コンビニやスーパーも徒歩圏内にあるのに、なかなか売れないという場合、物件の情報が出回っていない可能性があります。

今は、インターネットでも物件を探せる時代です。不動産屋でなくても、一般の人が、ウェブサイトから検索をして空き物件情報を得られる時代です。しかし、これは、売りに出した物件が自動的にサイトにアップされるのではありません。不動産会社が、登録をする必用があります。

その為、売却、管理を任せている不動産屋がそういったことに疎い場合、情報が広範囲にわたっていきわたらないということも考えられます。地元の人しか見ることの出来ない情報では、見ている人が限られているので買い手が付くのが難しいです。

情報検索サイトに掲載しても、検索ワードに引っかからない登録の仕方だと同じことです。売れ残り物件にならないためにも、キーワードやキャッチコピーは、簡潔に分かり易くすることが大事です。

広く情報公開して、内覧希望者も来るようになったのになかなか売れないという時は、どういうときなのでしょうか。特別狭いというわけでも、変わった間取りというわけでもなく生活し易い一般的な一戸建てだとしてもどこかに原因がある筈です。

水周りに原因があるのかもしれません。家を購入する際、特に女性は、水周りのきれいさを重視します。生活していくうえで、普通に掃除をしていても水垢がついたり、錆びたり、黒カビが付着するのは仕方のないことですが、売却を考えているのならば、内覧の前にプロによる清掃を入れたほうがよいかもしれません。築年数が経っていて、部屋の部分が古いというのは仕方がないとしても、キッチン、トイレ、バスルームの水周りがきれいだと、きれいな家に思えます。

ハウスクリーニングは費用が掛かりますが、売れ残りのリスクを考えたら、清掃費用など安いものです。

その価格設定、相場よりお高くない?

中古の一戸建て物件は、新築物件に比べてコストが安いので、新築物件よりも需要があります。特にここ最近の中古物件の人気は上々しています。中古物件の場合は、安く購入して、内装を自分好みにリノベーションするという工夫もできるので人気があるのです。

なので、場所がよければすぐに買い手が付きます。通常不動産業者は、物件の売買を3ヶ月以内に終了させるといわれています。3ヶ月以内に売れない物件は、売れ残りの可能性が高くなるのです。なので、不動産業者は、場所の相場や、需要のバランスなどを考えて価格を設定することを提案します。

しかし中には、提示された金額に納得いかなくて、少し高く設定する人もいます。現在買う方も、情報をインターネットなどで得られる時代なので、その地域の相場からかけ離れて高いものに関しては、内覧するに及ばずスルーしてしまうのです。

どんなに家の中を見てもらえれば、この値段の価値があると分かってもらえると思っていてもです。実際に見てもらわないことには、話になりません。物件情報に鮮明な写真を載せることや、セールスポイントを簡潔にキャッチコピーとして情報記事に載せるなど工夫して、内覧までいくようにする必要があります。

購入者側が一戸建てを購入するときに気にするポイントはまだあります。それはご近所にどんな人が住んでいるかです。せっかくマイホームを購入しても、ご近所トラブルがあっては、住み続けることができません。家の居心地ももちろんですが、一軒家はマンションと比べて地域との交流もある程度はする必要があります。なので、あまりにもいい物件が低価格で売りに出されているとなぜ、この人たちはこの家を手放すのだろうと疑問を抱いてしまいます。

例えば、家の前がゴミステーションになってしまったとか、学校が近くにあるので、チャイムの音や運動会などの行事のたびに拡声器の声が聞こえるなどが理由で引っ越すことがあれば、正直に話した方が後々トラブルになりません。それを知った上で、子供が小さいので、学校が近いのは便利だと考える人や、ゴミステーションは、朝だけだし毎日のことではないので別に気にならないという人もいるかもしれません。

まとめ

一戸建て住宅の中古物件は、環境、立地などの条件が揃っているものや、家の内装が一般的に住みやすく設計してある家であるならば、決して売れ残り物件になることはありません。

家を売りに出したけれど、三ヶ月以上経っても買い手がつかないということになったら、一度専門家にアドバイスを求めた方がよいでしょう。何十、何百件と物件を扱ってきたプロならば、売れ残りの原因を突き止め、改善する方法を考えてくれることでしょう。